1) 정의 : 공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득 또는 사용에 대하여 사유재산권의 보상과 공평부담의 견지에서 행하는 재산적 전보를 말한다.
2) 근거 : 헌법 제23조, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법[판례 : 사법상계약], 토지수용법[손실보상에 관한 일반법 : 강제취득], 기타법률(택지개발촉진법 제12조 1항)
3) 목적물 : 토지소유권, 토지수유권 이외의 권리, 토지정착물의 소유권, 광업권, 어업권 또는 물의 사용에 관한 권리, 기타

1) 절차도 : 공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득 또는 사용에 대하여 사유재산권의 보상과 공평부담의 견지에서 행하는 재산적 전보를 말한다.
2) 기본조사

토지조사	1) 용지도작성 2) 공부상 대장 확인 3) 현황조사 가) 토지의 현황조사 나) 현황조사 예외 : 일시적인 이용상황 4) 관계법령 의한 행위제한여부확인 : 용도지역, 용도지구, 군사시설보호구역 등 토지가격에 영향을 미치는 공법상 제한사항
물건조사	1) 건물 등 조사 가) 구조, 용도, 면적, 이용상황 등 나) 부대시설 및 공작물 : 우사, 돈사, 창고, 대문, 담장 등 다) 무허가건물조사 : 택지개발예정지구지정 이후 신축한 건물은 보상대상이 안됨. 라) 공장내 기계기구 등 각종 설비 조사 2) 수목 등 조사 3) 농업조사 4) 권리의 조사 5) 영업권 조사 : 허가, 인가, 등록, 신고여부, 사업자등록여부 등 6) 분묘조사 단장, 합장, 연고여부(연고 또는 무연고), 소유자, 석물 등

3) 토지조서 및 물건조서 작성 : 사업시행자는 위의 토지와 물건을 조사후 조서를 작성하여, 소유자 및 이해관계자에게 열람케 하고 동의를 구하여, 보상물건조서를 확정합니다.
4) 보상계획의 공고, 통지 및 열람 : 토지조서 및 물건조서 내용에 이의가 있을 시 사업시행자 또는 시장에게 이의신청을 할 수 있습니다.
5) 보상심의위원회 :
가. 소유자가 50인 이상, 사업시행면적이 99,000㎡이상(도시계획구역내는 9,900㎡)
나. 위원장(시장), 부위원장 포함 15인이상 23인이내 : 토지등 소유자 30％이상 포함
다. 성격 : 보상 업무에 대한 자문기관임.
라. 기능 : 보상액 사정, 보상액 평가를 위한 사전의견 수렴등

1) 일반적인 이용방법을 기준 : 객관적으로 보아서 통상의 이용능력과 양식을 가진 사람의 합리적이고 합법적인 이용 방법을 기준으로 평가함.
2) 현황 평가외 예외 : 지적상 지목에도 불구하고 현실적인 이용상황에 따라 평가하되, 다만 일시적인 이용상황은 고려하지 아니함.
가. 미불용지
나. 무허가건물부지
다. 불법형질변경 토지
라. 건물부지
마. 공법상제한을 받는 토지
3) 이전비 평가기준 : 취득할 토지 위에 건물, 공작물, 입목 등 정착물이 있을 때 이전비로 평가함이 원칙이나, 이전이 현저히 곤란하거나, 이전비가 취득가격을 초과할 경우 취득가격으로 평가함.

1) 법률규정 : 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제4조 및 시행규칙 제6조에 의거 토지의 평가는 공시지가를 기준으로 지가변동률, 지역요인의 비교, 개별요인의 비교, 기타사항을 참작하여 평가함.
2) 비교표준지의 선정 :
가. 당해 토지와 용도지역, 지목, 용도, 이용상태 등이 동일 또는 유사하고 인근지역에 소재하는 공시지가 표준지를 기준으로 평가함
나. 기준되는 공시지가표준지의 연도 본건 택지개발사업계획의 사업인정고시일이 2000년도 이므로, 2000년 1월 1일을 공시기준일로 한 공시지가표준지를 기준하여 평가함.

3) 시점수정
가. 비교표준지의 공시기준일(2000. 1. 1)과 가격시점(2002. 3. 7 : 현장조사를 완료한 날짜) 이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있는 경우 지가변동률을 적용하여 비교 표준지의 공시지 가를 가격시점수준으로 정상화하는 것을 말함.

나. 지가변동률은 건설부장관이 조사 · 발표하는 용인시의 동일용도지역(국토이용계획원기준) 또는 동일지목 · 동일용도(실제 지목, 용도)의 지가변동률로 한다.
(감정평가에 관한규칙 제17조 4항)

4) 지역요인의 비교
가. 비교표준지의 소재지역과 평가대상토지가 소재하는 지역의 가격수준이 상이한 경우 그 격차를보정하는 것을 지역요인의 비교라함.

나. 본건의 경우 본건 사업지구내 및 인근지역에 유사한 공시지가표준지가 공시되어 있어 지역요인비교는 불필요할 것으로 사료됨.

5) 개별요인의 비교
가. 비교표준지(공시지가가격)와 평가대상토지(본건)의 가격형성에 영향을 미치는 개별적요인을 개별요인이라함.

나. 즉 공시지가 표준지가격과 본건 토지의 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건 등의 상이에 따른 격차율을 산정함.

6) 기타요인의 보정
가. 기타요인의 정의
기타요인이란, 지가변동률, 지역요인의 비교, 개별요인의 비교외에 기타 지가형성에 영향을 미치는 요인을 말하며 인근 유사토지의 정상거래가격, 보상평가선례, 호가 등이 거론되고 있다.

나. 법률상 인정 조건
지가공시및토지등의평가에관한법률, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법, 토지수용법등 관련법률 어느 곳에서도 이를 인정하는 조항이 없으나 중앙토지수용위원회 재결에서 인근유사 토지의 거래사례, 유사토지의 보상선례를 참작할 수 있도록 하고 있음.

7) 판례 : 지가공시법, 감정평가에관한규칙, 토지수용법 등을 종합할 때 인근유사토지의 정상거래 가격을 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만 인근유사토지가 거래된 사례나 보상된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상책 평가에 영향을 미칠 수 있는 것이 입증된 경우이를 참작할 수 있다.(대법원판례 96누 11396, 97.4.8선고)

1) 건물의 평가
가. 건물은 구조, 사용자재, 시공정도, 이용상태, 내구연한, 부대설비, 이전가능성 및 난이도를 종합 참작 취득가격의 범위내에서 이전비로 평가함.

나. 건물의 철거비는 사업시행자가 부담함.

2) 공작물의 평가
담장, 석축 기타 공작물의 평가는 구조, 규격, 형식, 용량, 관리상태, 이전가능성 및 그 난이도를 참작 취득가격의 범위내에서 이전비로 평가한다.

3) 수목의 평가

가. 과수 등의 평가
수익수 및 관상수는 수종, 수령, 수량, 식재면적, 관리상태, 수익성, 이식 가능성 및 이식의 난이도를 참작 취득가격의 범위내에서 이식비로 평가함.

나. 묘목의 평가
묘목은 상품화 가능여부, 관리상태 등을 참작 투하비용의 원리금합계액으로 하되, 상품화가 가능하고 가격의 영향이 없는 경우 손실이 없는 것으로 본다.

다. 입목의 평가
입목은 수종, 수령, 주수, 면적, 수익성, 벌채시기의 도래여부를 참작하여 평가하며, 벌채 시기에 도래한 것은 손실이 없는 것으로 보고 자연생은 평가하지 아니함.

1) 영업권의 평가는 휴업기간중 영업손실과 시설이전비로 평가함.
2) 휴업기간은 특별한 경우는 제외하고 3개월을 기준으로 함.
3) 영업손실은 휴업기간 중 영업중단으로 인한 손실 및 인건비 등 고정비 지출액, 재고자산이전에 따른 감손상당액으로 함.
4) 시설이번비는 영업에 필요한 집기 비품 등의 해체, 운반, 재설치에 소요되는 비용 및 재고자산등의 이전비로 함