담보평가란 금융기관 등(은행, 보험회사, 상호저축은행, 새마을금고, 신탁회사, 일반기업체 등)이 대출에 대한 담보취득을 목적으로 담보 대상물건의 상태나 사실관계를 조사ㆍ확인하여 그 진위, 선악, 적부 등을 판정하고, 당해 담보대상물건의 경제적 가치를 판단하는 것을 말합니다. 즉, 일반평가는 토지 등의 경제적 가치 판정에 주안점을 두는 반면에 담보평가는 대상물건의 경제적 가치 판단은 물론 담보로서의 적격여부에 대한 판단도 포함하는 개념이라 할 수 있습니다.


정상가격에 대한 정의는 국가마다 다양하지만 최근 들어 국제평가기준이 제정되면서 정상가격 개념도 국제기준에 부응하는 것이 추세이며 우리나라에서는 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 "지공법"이라 함)에서 적정가격의 개념을 정의하고 있고 그 하위규칙인 감정평가에관한규칙에서는 정상가격의 개념을 정의하고 있습니다.
담보가격이란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격으로 담보평가를 목적으로 산정한 가격을 말합니다.
통상 이러한 담보가격 산정시 주안점은 담보제공자가 제시하는 담보물을 근거로 담보설정자는 추후 채권확보를 위하여 일정한 권리(저당권, 근저당권등)을 설정하게 되는바, 주로 대상 담보물의 환가성을 고려하여 평가하게 됩니다.

담보제공자가 제시하는 담보물에 대한 가격 수준 및 적정 담보 가능액 등을 상담 후 담보 설정자 혹은 담보제공자가 평가법인에 감정평가를 의뢰하게 됩니다.

감정평가의뢰를 받게 되면 담보제공자와 연락 후 대상 담보물을 실사하게 되며, 현장조사시 지역분석, 개별분석, 시장분석, 시장성 분석, 각종공부(대장, 등기부등본등)와 현황 일치여부 및 권리관계등을 조사하게 됩니다.

현장조사가 완료되면 수년간 축척된 감정평가 전례와 시장에서 거래되는 적정 시장가격을 토대로 최종담보가격을 결정하는데 이때, "시가조정위원회"의 심사를 통해 최종가격을 결정하게 됩니다.

감정평가서가 작성이 되며 의뢰인에게 송부되며, 송부된 감정평가서를 바탕으로 담보설정자는 권리관계등을 종합 참작하여 담보가능액을 결정하게 됩니다.

이렇게 결정된 담보가능액을 바탕으로 담보제공자는 최종 담보실행액을 결정하게 되고, 담보 설정자는 채권 확보를 위하여 공부상(등기부등본) 물권(저당권, 근저당권, 지상권등)을 설정하게 됩니다.

감정평가 수수료는 건설교통부장관 훈령인"감정평가업자의 보수에 관한규정"에 근거하여 감정평가수수료를 청구하게 되며, 감정평가수수료는 감정평가액에 따라 일정요율(%)로 차등 적용됩니다.