일반 시가평가의 대상은 토지등으로서 이는 토지 및 그 정착물, 동산 기타 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권외의 권리를 말한다.

* 기타재산
1) 저작권, 공업소유권, 어업권, 광업권 기타 물권에 준하는 권리
2) 광업재단저당법에 의한 광업재단
3) 공장저당법에 의한 공장재단
4) 입목에관한법률에 의한 입목
5) 자동차,건설기계,선박,항공기등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산
6) 유가증권

구체적으로는 다음과 같다.

부동산	토지, 건물, 아파트, 임야(산림), 과수원, 목장, 염전 등
기업체	공장, 동차, 중기, 선박, 동산 등
특수물건	광산 및 광업권, 어장 및 어업권, 영업권, 상장주식 및 비상장주식 유가증권,기타 무형자산 등

일반 시가평가에 있어서 평가가격은 적정가격이다.
적정가격이란 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어진 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.


감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말하는데 일반시가평가는 자산관리, 일반 거래, 기업 인수 합병, 기타 학교법인 종교법인의 설립 및 운영에 수반하는 평가 등을 말한다.

부동산은 고정성, 개별성, 부증성으로 인해 균형가격의 성립이 어렵고 일물일가의 법칙의 적용이 불가능하므로 시장기능을 대신하여 감정평가가 요구된다.


구체적 적용항목은 다음의 제시된 바와 같다.

(1) 자산관리
- 국가, 지방자치단체의 대부금산정 및 기타재산의 관리를 위한 평가
- 금융기관, 정부투자기관, 기타 공공단체의 자산매입, 매각, 담보 및 관리를 위한 평가
- 사립학교법, 사회복지법 등의 법률에 의한 자산매입, 매각 등을 위한 평가
- 일반기업등이 임대차를 목적으로 한 가격 또는 임료의 평가

(2) 일반거래
- 각종 인허가, 이민소속 등을 위한 평가
- 기타 일반거래 및 재산관리를 위한 부동산 및 공장 등의 평가

(3) 기업인수/합병(M&A)
- 법인설립, 합병에 따른 기업 자산의 평가 및 수익성평가
- 비상장주식 평가
- 계열사(특수관계)간 자산 이동시 평가
- 지적재산권(특허권, 저작권, 디자인, 상표등)등 무형자산의 평가

(4) 기타
- 건물의 층별, 위치별 효용지수 및 건축비 추산액의 감정평가
- 학교법인, 종교법인, 문화재단의 설립 및 운영에 수반하는 평가
- 보험가액의 결정을 위한 평가 위한 평가

감정평가 3방식 개괄

구분		가격을 구하는 방법	임료를 구하는 방법
3방식	비교방식	거래사례비교법(비준가격)	임대사례비교법(비준임료)
	원가방식	원가법(적산가격)	적산법(적산임료)
	수익방식	수익환원법(수익가격)	수익분석법(수익임료)

* 부동산감정평가 3방식의 근거
가격의 3면성 - 비용성, 시장성, 수익성. / 이는 감정평가 3방식의 기본적인 근거가 된다.

정비사업의 구분
- 의의
거래사례비교법이란 대상물건과 동일성, 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 시정보정 등을 하여 가격을 산정하는 방법이다.

-기본산식

원가 방식
- 의의
원가방식이란 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물 건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법.

- 기본산식

수익 방식
- 의의
대상부동산이 산출할것으로 기대되는 순수익에 환원이율로 환원하여 가겪을 구하는 방식을 말하며 토지의 가치를 산정하기 위해서는 토지잔여환원법이 일반적으로 적용된다.

- 기본산식

동산의 평가		상품·원재료·반제품·재공품·제품·생산 품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적절치 않을 경우 원가방식, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.
건물의 평가		건물의 평가는 원가방식에 의하여 실시하지만, 이 방법에 의한 평가가 적절치 않은 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법으로 한다.
염전의 평가		염전의 평가는 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의할 수도 있다
산림의 평가		산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다. 입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되, 소경목림은 원가방식에 의할 수 있다.
과수원의 평가		과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가방식으로, 그외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.
공장의 평가		공장의 평가는 유형고정자산의 평가액과 무형고정자산의 평가액을 합산하여 행한다. 다만,계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.
광산의 평가		광산의 평가는 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 장래에 소요될 기업비의 현가화한 금액을 공제하여 행한다. 광업권만의 평가는 평가가격에서 현존시설에 해당하는 가격을 공제하여 행한다.
자동차의 평가		자동차의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가방식에 의할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
건설기계의 평가		건설기계의 평가는 원가방식에 의한다. 다만, 원가방식에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 건설기계로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
선박의 평가		선박의 평가는 원가방식에 의하되 선체·기관·의장별로 구분하여 평가한다. 다만, 원가방식에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 선박으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
항공기의 평가		항공기의 평가는 원가방식에 의한다. 다만, 원가방식에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 항공기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
어업권의 평가		어업권의 평가는 어장 전체에 대한 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 당해 사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제하여 행한다.
기타무형자산의 평가		영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 않을 경우에는 거래사례비교법에 의한 비준가격 또는 취득원가를 기준으로 결정할 수도 있다. 특허권·실용신안권·의장권·상표권·저 작권·전용측선이용권 기타무형고정자산의 평가는 영업권의 평가방법을 준용하여 행하거나 영업권의 평가에 포함하여 행할 수 있다. 양도가 가능한 가입전화사용권의 평가는 거래사례비교법에 의한 비준가격으로, 양도가 불가능한 가입전화사용권의 평가는 신규취득가격으로 결정한다.
임료의 평가		임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.
주식등의 평가		① 상장주식 증권거래소의 시세있는 주식의 실물거래에 대한 가격시점 이전30일간의 가중산술평균가격. 이 경우 가격시점 이전 30일의 기간중 증자·합병·이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법제354조의 규정에 의한 기준일의 경과등의 사유가 발생한 주식에 있어서는 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래에 대한가중산술평균가격으로 한다. ② 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소의 시세없는 주식을 포함한다) 기준일의 경과등의 사유가 발생한 주식에 있어서는 그 사유가 당해 회사의 자산·부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업체의 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격. 다만, 그 가격이 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의한 수익가격으로 할 수 있다. ③ 채권 증권거래소의 시세가 없는 경우에는 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익율과가격시점에서상환일까지의 일수를 적용·현가화한 가격으로 한다.
기타 물건의 평가		위에 나열되지 않은 사항의 물건·권리등은 이와 유사한 물건 권리등의 경우에 준하여 평가한다.