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도정법 제2조상 주택재건축사업이라 함은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
즉, 노후 및 불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업을 말한다.
주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업을 위한 정비계획수립대상지역이 아닌 지역으로서 다음에 해당하는 지역에 대하여 수립
공동주택 |
건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
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단독주택 |
기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 단, 당해지역내 건축물의 상당수가 붕괴 등 안전사고 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당되지 아니하여도 무방함
- 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 재건축 후 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 단, 추가설치 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 예외로 함
- 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것
- 당해 지역안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것
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업 무 내 용 |
| 사업타당성분석 |
| 관리처분계획 수립을 위한 종전토지 또는 건축시설의 가격산정 |
| 분양가격산정을 위한 분양예정대지 또는 건축시설의 추산액 산정 |
| 보류지매각 및 상가분양평가 |
| 층별 위치별 효용격차지수 산정 및 동,호수 배정 컨설팅 |
| 국공유지의 매각, 임대, 환매시 평가 |
| 국민주택 조합주택 건설을 위한 대지조성 매각인 경우 매각 또는 임대평가 |
| 2년 이내 사업 미시행시 환매평가 |
| 기타 재건축 관련 컨설팅 |
 감정평가는 관리처분계획 수립의 기초
정비사업의 시행인가가 고시되면 정비사업으로 인하여 조성되는 대지나 아파트 등의 분배문제가 가장 중요한 사안이 된다. 정비사업의 경우에는 민간 주도의 다른 개발사업과는 달리 행정주체가 정비구역을 지정하고 직접 사업시행자가 되거나 사업시행자인 조합의 설립과정에서 그 인가권을 가지며 사업시행자에게 토지수용권을 부여하는 등 공법적 통제 하에 사업이 진행된다. 따라서 그 정비사업의 결과를 분배하는 문제에 있어서도 공행정이 개입하도록 정하여져 있고 그 분배에 있어서 기준이 되는 것이 바로 사업시행자가 작성하는 관리처분계획이다. 즉 관리처분계획이라 함은 정비구역 안에 있는 사업시행전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권 등의 권리를 정비사업으로 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환하여 배분하는 "관리계획"과 공공시설의 귀속 및 사업시행자에게 귀속되는 대지 또는 건축시설 등의 처분에 관한 일련의 "처분계획"을 말한다.
따라서 관리처분계획은 재건축 사업을 통해 조합 전체가 얻는 이익은 얼마인지 그리고 각 조합 원이 얻는 개발이익은 얼마가 될 것인지 즉 사업성을 파악하게 해 준다. 이에 관리처분계획의 수립에 있어서 정확한 종전자산 가치(원가개념)의 파악과 종후자산 가치(수입개념)의 예측이 반드시 필요하게 되는 것이다.
감정평가를 통한 조합원간의 갈등 해소
(1) 종전자산의 평가
재건축의 경우 종전자산의 형태가 주로 아파트나 연립주택으로 균일하고, 또한 종전자산 의 평가가 법으로 의무화되어 있지 않으므로 감정평가를 생략하고 조합자체에서 단순한 대지지분비율 등으로 개략적으로 관리처분계획을 수립하는 경우가 있다. 그러나 각 조합원이 소유하고 있는 기존 아파트는 현재의 평형별 · 층별 · 향별 및 조망이나 소음의 정도 그리고 관리 및 수선의 정도에 따라 자산가치가 다양하게 구분되고 있다. 또한 상가 등 다른 형태의 자산이 재건축에 포함될 경우에는 더욱 복잡해지게 마련이다. 따라서 조합에 대한 불필요한 불신과 갈등을 없애고 객관적으로 형평에 맞게 하려면 전문기관의 감정평가가 필요하게 되는 것이다.
(2) 종후자산의 평가
동 · 호수 추첨을 통하여 각 조합원에게 배정할 신축 아파트의 경우 더더욱 평형별 · 층별 향별 · 동별 위치에 따라 그 가치가 상이하며, 이로 인해 배정 받는 부분에 따라 이해관계가 상반되게 된다. 따라서 상대적으로 불량한 위치를 배정 받은 조합원의 경우 그러한 것을 단순한 조합원의 재수로 돌리게 되면 다른 차원에서 불만을 나타낼 소지가 있다. 또한 평형별 · 층별 · 향별 · 동별 위치에 따른 가격 차이를 조합 임의로 하게 되면, 조합이 불신을 받을 소 지가 있으므로 각 조합원에게 종후자산의 공정하고 객관적인 배정과 균형을 위해서 반드시 감 정평가가 필요한 것이다.
감정평가는 동별 · 평형별 · 층별 · 위치별로 일조 · 조망 · 소음 · 프라이버시 침해 · 베란다 구조 등 제반 가격요인을 면밀히 분석하여 가치를 평가하므로 조합원의 불만을 해소 시켜주게 되며 종후 자산의 평가는 일반 분양분의 가격결정을 위해서도 필요하며 종후 자산 의 평가금액은 각 조합원별 징수금(추가부담금) 또는 교부금 산출시 유용하게 사용되게 된다.
사업소득세 절세를 위한 감정평가의 필요성
감정평가를 하지 않을 경우는 개별공시지가를 토지의 원가로 인정하나 개별공시지가와 실제지가와는 차이가 있으며 기존 건물 부분은 토지이용 효율화를 위하여 철거하고, 새 아파트 건축시 기존 건물가액 및 철거비는 토지의 자본적 지출에 해당된다(예규 : 기업회계기준, 법인세법). 따라서 감정평가를 하면 기존 건물부분의 가액이 매출원가에 포함되나, 감정평가를 하지 않으면 토지의 개별공시지가만 매출원가로 인정됨.
공공시설(도로 등)의 설치시 비용부담의 절감
재건축 사업구역 내에 편입되어 등록·폐지되는 국 · 공유의 공공시설과 조합에서 새로이 설치 하여 기부채납 등의 형식으로 행정청에 무상으로 귀속시키는 공공 시설간의 상호 평가를 통하 여 조합원의 재산 부담을 경감할 수 있다. 만일 무상양도 · 양수 신청을 하지 않을 경우에는 국 · 공유지는 유상으로 매수하여야 하고 새로 설치하는 공공시설은 무상으로 기부 채납하여야 하는바, 이 경우 감정평가를 함으로써 그 같은 조합의 불이익을 방지할 수 있음.
감정평가 시점
(1) 건설교통부 "재건축업무편람"과 국세청 "소득세법 예규"에 따르면 재건축사업에 있어 토지의 취득시기는 주택조합 설립 인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 되어 있으므로, 주택조합 설립 인가일을 기준으로 평가하여야 할 것임.
(2) 주택조합 설립인가일과 감정평가 일자가 지나치게 차이가 있으면 세무당국으로부터 부인될 소지가 있는바, 설립 인가일로부터 가급적 빠른 시일 안에 감정평가가 이루어져야 할 것임.
(3) 감정평가일자가 늦어지고 건물이 멸실된 경우 가격자료 조사가 어려우며, 경우에 따라서는 자료조사 불능으로 소급평가가 어려울 경우도 있음. 국세청에서는 가격시점 1년 이내에서 소급 평가를 인정하고 있음.
(4) 조합 설립 인가일로부터 6개월 이후에 평가를 의뢰하게 되면 "감정평가업자의 보수에 관한 기준(건설교통부 공고)"에 따라 수수료가 50% 할증되는 점에도 유의하여야 할 것임.
종전 자산의 평가
(1) 조합원별 지분율 산정
(가) APT토지 지분이 상이한 경우
(나) APT와 단독주택 공동 재건축
- 아파트 : 비준가격
- 단독주택 : 토지는 비준가격, 건물은 복성가격
(다) 아파트와 상가의 토지 지분구성이 상이한 경우, 토지가격이 위치, 이용상태 등에 따라 상 이한 경우
(3) 법인세 절감
법인세 = 당해 년도의 총 수입금액 - 소요된 필요경비(토지가액+일반분양분에 해당하는 건축비 상당액)
* 토지가액은 감정평가법인이 평가한 금액이나 개별공시지가임
(4) 미동의 조합원에 대한 보상
(5) 소송목적
미동의 조합원에 대한 매도 청구 소송
종후자산의 평가
(1) 분담금 산정
조합원에게 분양되는 아파트 및 상가는 위치, 동, 층, 향에 따라 차이가 있어 동일한 가격으로 분양하는 것이 조합원간의 형평에 맞지 아니할 경우 아파트의 각 호수별 가격을 산정하고 분 담금을 산정함
(2) 분양가격 산정
일반분양되는 아파트 및 상가의 분양가격 산정
(3) 부가가치세 절세
(가) 과세구분
유 형 별 |
조합원 분양 |
일반분양 |
주택(국민주택규모 이하) |
면 세 |
면 세 |
주택(국민주택규모 이상) |
면 세(☆) |
과 세 |
상가/유치원등 부속시설 |
면 세(★) |
과 세 |
부속토지(대지권) |
면 세 |
면 세 |
☆ 투입공사비에 대한 매입세액은 면제되지 아니하므로 최종소비자인 조합원이 부담하여야 함.
★ 상가 등을 종전부터 소유하고 있던 자가 분양받는 경우(=상가조합원)에 한하여 면세가능
(나) 부가세법시행령 제48조의2
토지와 건물은 감정평가법인이 평가한 가격에 비례하여 안분계산
(다) 부가세
분양가 ×건물가격비율 × 부가세율
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