일반적으로 자산유동화는 유동화자산의 보유자가 유동화를 위한 별도의 특별목적회사인 SPC(Special Purpose Company)를 설립하고 동 법인에 유동화자산을 양도하며 SPC는 이 자산을 기초로 하여 증권을 발행하고 매각하여 자금을 조달한다. 이 과정에서 보유자산의 가치평가업무가 발생하며 이는 증권거래법상의 외부평가법인이 자산실사라는 형태로 수행한다. 유동화대상자산은 리스채권, 자동차 할부금융채권 등의 다양한 형태가 있으며 이중 부동산 관련자산은 '99년 기준 51%정도를 차지하고 있다.

한편, 자산관리자는 채권을 추심하여 증권의 원리금 등을 상환하는 업무를 수행하는 데 통상 자산보유자가 자산관리자의 기능을 수행한다.




MBS는 금융기관에서 개인에게 대출한 후 보유하게 되는 주택저당채권을 유동화중개기관에 매각하고 유동화중개기관에서는 이를 집합화(Pooling)하여 증권화된 상품으로 투자자에게 매각하는 구조를 가지고 있다. 우리나라의 유동화중개기관인 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo; Korea Mortgage Corperation)는 1999년에 설립되어 2001. 5까지 4회에 걸쳐 12,166억원의 발행실적을 보이고 있으며 증권발행시 증권거래법상의 외부평가법인이 자산실사업무를 수행하고 있으나 국민주택규모의 아파트분양자금대출인 국민주택기금의 대출채권을 증권화하고 있어 감정평가에 대한 수요는 발생하지 않고 있다.



일반채권은 3개월이상 원리금 지급이 이루어지지 않고 있는 '담보부' 혹은 '무담보부채권'을 말하고, 특별채권은 회사정리 또는 화의인가 결정을 받은 차주에 대한 채권으로서 향후 변제계획표가 확정되어 있어 현금흐름분석이 가능한 채귄을 말한다.

평가대상이 어떤 물건인지를 알면 평가에 대하여 이해하기가 훨씬 쉽다. ABS 발행물건 중에서 부동산은 '99년 기준 약51% 수준이며 발행물량의 상당부분을 차지하고 있는 한국자산관리공사의 보유물건수를 기준으로 살펴보면 부동산 중에서는 공장이 40%, 상업용이 21%, 주거용이 22%, 토지 및 기타 물건이 17% 정도를 차지하고 있다.
이는 주로 부실기업의 대출채권을 양수한 데 따른 당연한 결과로 보인다.


ABS·MBS 발행업무 흐름에서 감정평가 발생시기를 살펴보면 자산보유자가 먼저 기초조사를 실시하고 발행주간사를 선정한다. 선정된 주간사는 자료분석을 실시하고 주간사나 자산보유자가 외부평가기관에게 자산실사를 의뢰한다. 자산실사는 대부분 회계법인이나 신용평가회사 등에서 실시하고 있으며 자산실사 과정에서 유동화대상 부동산의 전부 또는 일부에 대하여 감정평가를 실시하게 된다.




가. ABS, MBS 평가개요

ABS, MBS 관련 평가는 관련 기초자산에 대한 평가와 ABS나 MBS 즉, 증권에 대한 평가로 나누어 볼 수 있다. ABS나 MBS증권발행시의 평가는 증권거래법상의 외부평가기관이 수행하며 대부분 회계법인에서 자산실사의 형태로 이루어지고 있다. 감정평가기관은 자산의 기초가액 산정업무에 부분적 또는 전체적으로 참여하고 있으나 자산실사는 부동산컨설팅의 영역으로 볼 수 있으므로 감정평가기관이 자산실사업무를 일괄하여 대행할 수도 있다고 보여진다. 기초자산은 대부분 담보채권과 관련된 부동산이 많으므로 개별부동산에 대한 담보가치 중심의 감정평가가 이루어지고 있으며 평가방법은 감정평가3방식을 사용한다. ABS는 대부분 부실자산을 기초로 하여 발행되므로 다수의 부동산 또는 권리에 대한 청산가치를 DIV, DCF 등의 방법으로 평가하는 것이 일반적이다. MBS는 채무불이행위험(Default Risk)등을 감안한 기대현금흐름의 순현재가치의 합으로 평가할 수 있으나 대출프로그램과 상품구성(Pooling)에 따라 옵션가격결정모형(Option Pricing Model)의 일종인 지분이자율구조모형이나 몬테칼로시뮬레이션(Monte Carlo Simulation)모형 등이 사용되기도 한다. 이하 기초자산과 ABS를 중심으로 평가에 관한 내용을 설명한다.

 ABS, MBS 평가개요

구 분	평가가치	평가대상	평가방법
관련기초자산 평가	(대부분)담보가치	(대부분)개별부동산	평가3방식
ABS에 대한 평가	(대부분)청산가치	다수의 부동산 또는 채권	DIV, DCF 등
MBS에 대한 평가	담보가치 및 청산가치	다수의 부동산 담보채권	DCF, 지분이자율구조모형, MCS모형 등

나. 기초자산에 대한 감정평가

한국의 ABS기초자산에 대한 감정평가는 대부분 토지는 공시지가비교법, 건물은 원가법을 이용하는 통상의 평가방법을 적용하고 있으나 한국자산관리공사 등에서 외국에 매각하는 ABS패키지에 대해서는 평가3방식을 모두 적용한 평가보고서를 작성하고 있으며 이중 소득접근법은 직접환원법과 DCF법(Discounted Cash Flow Analysis)을 병용하고 있다. 다만, ABS와 관련한 평가는 수량이 많으므로 DCF법 적용에 있어서도 보유기간을 5년 정도로 짧게 적용하고 평가모형도 부동산할인현금흐름분석법을 적용하는 경우가 많다. 현재 입법예고 중인 감정평가에관한규칙에서는 감정평가시 원칙적으로 평가3방식을 모두 적용하도록 하고 있어 향후에는 평가3방식을 적용한 평가보고서가 점차 일반화 될 것으로 보인다.

ABS, MBS와 관련한 감정평가는 투자의사결정을 지원할 수 있는 신속정확한 가치추계서비스 제공을 필요로 한다. ABS는 발행비용을 낮추기 위해 자산실사 과정에서 통계적인 방법으로 샘플링하여 평가를 의뢰하는 사례가 늘고 있고 통상 500～2,000건의 자산에 대하여 5～15일 동안 평가해야 하므로 정형화된 업무시스템을 갖추는 것이 중요하다. 미국의 경우 MBS관련 대부분의 업무를 전문가에 의해 개발된 S/W로 자동처리하여 신속하고 저렴한 발행비용으로 상품경쟁력을 높여나가고 있다. 향후에도 CMBS이외의 MBS관련 감정평가는 발생할 가능성이 낮으나 기초대출채권의 담보평가시 감정평가사들이 정형화된 서식과 물건리스크 정보 등의 서비스를 제공하면 MBS발행비용을 낮출 수 있을 것이다.

다. ABS에 대한 평가

「자산유동화에관한법률」제4조에는 자산유동화계획에 포함되어야할 내용으로 '유동화자산의 종류?총액 및 평가내용 등 당해 유동화자산에 관한 사항'을 명시하고 있다. 아울러「자산유동화업무감독규정」제12조에서는 '자산보유자 또는 유동화전문회사 등이 양도 등의 대상자산에 대하여 외부평가기관의 실사를 받은 후 그 결과에 대한 외부평가기관의 자산실사보고서를 제출'하도록 하고 있다. 또한 동조 제 3항에서는 자산실사 참여자 및 실사기간, 자산실사의 방법 및 기준, 실사대상자산의 유형별 내용 및 특성, 자산실사의 결과요약 및 종합의견 등을 자산실사보고서에 기재하도록 하고 있다. 이처럼 우리나라는 부동산에 관한 자산실사의 형식과 내용에 대한 기준을 일정한 등록양식, 기재사항 및 주의사항을 두어 최소한의 공시를 하게 하고 있다. <표 5>의 내용은 우리나라에서 자산유동화시에 자산실사보고서에 공시하는 일반적인 부동산자산실사항목들이다.

 자산유동화 관련 부동산자산실사의 주요내용

주요업무	주요실사항목
부동산실사	자산의 실재성 자산의 건전성 자산가치 자산구성의 적정성 담보 또는 보증의 적정성
법적요건실사	소송에 대한 조사 소유권 등 권리관계에 대한 조사 자료의 타당성에 대한 조사
기 타	기타 투자자보호를 위하여 필요한 사항

한국의 ABS에 대한 평가는 대부분 자산실사업무와 관련하여 회계법인이 수행하고 있으나 감정평가사가 일부 업무를 위탁받아 수행한 사례가 있고 향후 부동산금융컨설팅 업무 진출시 감정평가업계에서 수행할 수도 있으므로 미국의 정리신탁공사(RTC: Resolution Trust Corporation)에서 개발한 부실채권의 평가방법인 DIV(Derived Investment Value)방법과 한국의 ABS평가방법을 소개하고자 한다.

 DIV(Derived Investment Value)방법
DIV는 대출채권을 할인해서 매각할 때 매각시점 등을 추정하여 가치를 결정하는 작업이라 할 수 있다. DIV에는 세 가지의 평가방법이 있는데 ① 부동산현금흐름법(RECFM : Real Estate Cash Flow Methodology) ② 대출현금흐름법(LCFM : Loan Cash Flow Methodology) ③ 디폴트시나리오현금흐름법(DSCFM : Default Scenario Cash Flow Methodology) 등이 그것이다.

① 부동산현금흐름법(RECFM)은 소유부동산(REO)과 파산채권의 담보 부동산평가에 사용되며, 다음과 같이 표시된다.

이 방법은 현금흐름이 있는 부동산의 가치를 현가화한 것으로 부동산잔여법과 유사한 형태이다.

② 대출현금흐름법(LCFM)은 원리금균등회수 대출채권이 계약에 따라 완전회수되는 것을 전제로 정상채권 혹은 회수에 주의를 요하는 채권의 평가에 이용될 수 있다. 계산식의 개요는 아래와 같다.

할인율의 스프레드(spread)는 용도에 따라 다르며 아파트에서는 상대적으로 작고 호텔 등 숙박시설에서는 크게 적용된다.

③ 디폴트시나리오현금흐름법(DSCFM)은 변제 중지, 회수에 중대한 우려가 있는 담보 부동산의 취득 혹은 처분을 전제로 한 평가방법으로 앞의 RECFM과 LCFM이 병용된다.

 한국의 ABS평가
자산실사업무와 관련하여 회계법인이 대부분 수행하고 있는 한국의 ABS평가는 유동화자산으로부터 수취할 미래현금흐름을 적정한 할인율로 할인한 현재가치를 기준으로 하고 있다. 자산실사보고서에서 유동화자산에 관한 사항은 자산의 종류에 따라 채권, 부동산, 기타재산권으로 구분하며 상환조건, 조기상환율(prepayment rate) 및 만기구조와 가격변동성(duration & convexity) 등에 따라 다르지만 일반적으로 기간 현금흐름이 있는 부동산은 부동산현금흐름법(RECFM)을 적용하고 변재중지 혹은 담보부동산의 처분을 전제로 한 부실채권은 다음의 평가방법을 적용하고 있다. 부실채권인 ABS의 미래현금흐름은 회수가치로 표시할 수 있으며 회수가치는 담보자산의 기초평가액에 예상낙찰률을 곱하고 부대비용을 공제하여 산출한다.

담보자산의 기초가액은 법원의 경매 감정평가액, 감정평가법인의 감정평가액, 자산보유자의 원장상 대출시점의 감정평가액 등으로 결정하며 예상낙찰률은 경매법원의 지역별?물건별 평균낙찰률을 적용한다. 부대비용은 경매비용, 세금, 임차보증금, 선순위 담보권 등의 자산보유자에 우선하는 권리금액의 합계액으로 결정된다. 평가시 미래현금흐름을 할인하기 위한 할인율은 평가기준일 현재의 기준금리에 스프레드를 추가하여 산정하며 기준금리는 통상 AA등급 3년만기 무보증회사채 기준수익률을 적용하고 스프레드는 기본가산금리에 회수기간에 따른 가산금리를 더하여 적용하고 있다. 향후에는 회수기간과 물건별 리스크를 감안하여 가산금리를 적용하는 것이 타당할 것으로 보인다.

부실채권이란 돈을 빌려간 기업이나 개인의 신용도가 낮아 정상기업의 여신에 비해 회수가능성이 낮은 대출금을 말한다. 다시 말해 은행 등의 금융기관은 보통 대출시에 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는데, 이러한 대출금 중에서 기업의 부도, 가계의 파산 등의 사정으로 회수가 어렵게 돼 사실상 떼이게 된 채권이 부실채권이 되는 것이다. 우리나라 부실채권 처리시장 규모는 향후 10년 동안 100조원에 이를 것으로 예상되고 있다.


일반채권은 3개월이상 원리금 지급이 이루어지지 않고 있는 '담보부' 혹은 '무담보부채권'을 말하고, 특별채권은 회사정리 또는 화의인가 결정을 받은 차주에 대한 채권으로서 향후 변제계획표가 확정되어 있어 현금흐름분석이 가능한 채권을 말한다.


부실채권은 은행의 수익성을 하락시키고 또한 대규모 부실채권이 발생할 경우에는 은행자산의 유동성 부족을 가져와 은행의 부실을 초래하게 된다.
특히, 지난 IMF 금융위기 이후 부실채권 규모가 확대되면서 한국자산관리공사(KAMCO)가 부실채권 정리기금의 부담으로 금융기관의 부실채권을 대거 인수하였고, 한국자산관리공사(KAMCO)에서는 이렇게 인수한 부실채권을 종류별로 묶어서 제3자에게 직접 매각하는 방식으로 정리하고 있다. 채권을 대량으로 묶어 팔기 때문에 싸게 구입할 수 있는 장점으로 이러한 부실채권 매입에 다수의 국내외 투자기관이 참여하고 있으며 지난 1999년말을 기준으로 총 13개의 국내외 투자기관이 참여한 것으로 나타난다. 참여 방식은 외국의 투자기관이 단독으로 참여하는 경우도 있으며, 국내 투자자와 외국의 투자 기관이 컨소시엄 형식으로 참여하고 있다.


최근 일반인들의 재테크로 부상하고 있는 부실채권은 금융기관이 돈을 빌려주면서 잡은 근저당권 가운데 채무자가 빚을 갚지 못해 부실화된 담보부 부실채권이다.
채권자의 의뢰를 받은 자가 그 채권액을 평가하여 적절한 매수자를 찾아 매매를 중개하여 매매가 성립되면 근저당권의 이전절차를 밟고, 경매 등 강제환가조치를 취해서 투자자가 채권을 회수할 수 있도록 한다.
국내외 투자기관은 이렇게 매입한 부실채권을 채권자체로 매각하는 방법과 법원경매를 통해 배당 받는 방법, 유입하여 가공 후 매각하여 투자이익을 극대화시키는 등의 방법으로 처분하고 있는데 이중에서 첫 번째 방법인, 부실채권을 채권자체로 되파는 것을 일반 투자자들이 구입하는 것을 바로 부실근저당채권 상품이다. 일반 투자자들은 이렇게 구입한 부실근저당채권을 법원경매를 통하여 배당 받는 방법으로 투자이익을 회수하고 있는데, 이러한 부실근저당채권은 투자금액 대비 회수기간이 짧고, 직접 경매에 참여할 수 있다는 점에서 신종 부동산 재테크 기법으로 주목 받고 있다. 그렇지만 NPL 물건은 원래 채권자체가 악성채권 이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있는 만큼 확실한 준비가 없을 땐 위험성이 뒤따르데 된다.
따라서 정확한 권리분석이 절대적으로 필요하며, 그리고 부동산 가치평가와 차후의 실질적인 경매과정 에서 어려움을 예측해야 하는 등, 전문적인 투자방법모색이 선행되어야 한다.


현재 우리나라에서는 금융기관의 부실담보채권을 일반인에게 공개하지 않고 있다.
이웃나라인 일본의 경우에는 부실채권을 일반 은행의 금융창구에서 거래할 있도록 길을 열어놓았으나, 우리나라의 경우에는 '자산유동화법' 이라는 것을 만들어서 일반인에게 매각하는 은 금지하면서, 공개입찰을 통해서 외국계 회사 에 부실금액의 20~50%선의 헐값에 매각을 하고 있는데, 결국 외국회사에서 헐값에 대량으로 사들인 부실근저당 채권을 다시 우리 국민들이 비싼 값에 되사들이게 되는 결과가 되고 있는 실정이다.